Styrelsen för Brf Löjtnantshjärtat vägrade ta ställning till köparnas ansökan om medlemskap i samband med en överlåtelse som skedde innan lägenheten var färdigställd och tillträdd av säljaren. Styrelsen anförde att det kan vara svårt att få resterade betalning av de ursprungliga köparna i samband med tillträdet eftersom de inte längre är bostadsrättshavare. Köparna klagade över styrelsens beslut i Hyresnämnden (Ärende 19-11, 2011-04-01) som gav köparna rätt att bli medlemmar i föreningen och överta lägenheten i enlighet med upprättat överlåtelseavtal.

Hyresnämnden anförde bl.a. följande:

Det står en bostadsrättshavare fritt att överlåta sin bostadsrätt. En annan sak är att styrelsens beslut om medlemskap i praktiken får betydelse för den medlem som överlåtit sin bostadsrätt eftersom överlåtelsen blir ogiltig om den som bostadsrätten övergått till vägras medlemskap i bostadsrättsföreningen. Säljarna har alltså utnyttjat sin rätt att överlåta lägenheten. Att bostadslägenheten varken färdigställts eller tillträtts saknar betydelse för frågan om bostadsrätten upplåtits respektive överlåtits.

Styrelsen för Brf Löjtnantshjärtat har gjort gällande att det kan bli problematiskt för föreningen att senare kräva betalning av säljarna om de utträder ut föreningen utan att dessförinnan fullgöra sin betalningsskyldighet. Av bostadsrättslagen (7 kap 14 § och 16 a § första stycket) följer att en bostadsrättsförening har en legal panträtt för sina fordringar på bl.a. insats och upplåtelseavgift. Bestämmelsen innebär att bostadsrätten kan säljas genom Kronofogdens försorg och bostadsrättsföreningen Löjtnantshjärtat kan erhålla betalning ur den köpeskilling som inflyter om säljarna inte betalar resterande del av insatsen och upplåtelseavgiften. Att bostadsrätten dessförinnan överlåtits påverkar inte denna rätt.

Hyresnämndens beslut överklagades till Svea Hovrätt (Mål ÖH 3374-11 2011-11-21) som avslog överklagandet med motiveringen att det föreningen anfört i Hovrätten inte motiverar någon annan bedömning än den som hyresnämnden gjort.

Enligt BRL 5 kap 8 § kan en förhandstecknare säga upp förhandsavtalet, nämligen om

1) lägenheten inte upplåts med bostadsrätt senast vid inflyttning,

2) upplåtelse genom försummelse av förening inte sker inom skälig tid efter den beräknade tidpunkten för upplåtelsen, eller

3) de avgifter som skall betalas för bostadsrätten är väsentligt högre än som angavs i förhandsavtalet och förhandstecknaren av denna anledning säger upp avtalet inom tre månader från den dag han fick kännedom om den högre avgiften.

Om ett förhandsavtal upphör att gälla har förhandstecknaren enligt lagen rätt att av föreningen få tillbaka

a) förskott

b) ränta på förskott

c) skälig ersättning ”för sådana kostnader som han med föreningens godkännande åtagit sig för lägenhetens inredning och utformning och som blivit onyttiga för honom”, (t.ex. för tillval)
samt

d) ersättning för annan skada på grund av föreningens försumlighet.

Föreningen har således all anledning att kalkylen utvisar rätta avgifter, att tidsschemat för projektet följs, att hantering av tillval och andra förändringar av lägenheten är under kontroll samt att lagens regler följs för att undvika att förhandstecknare ges möjlighet att ”hoppa av”.

Föreningens skyldighet att upplåta, innebär att förhandstecknare med stöd av avtalet kan hävda sin rätt att teckna bostadsrättsavtal även om han är den ende förhandstecknaren eller den ende kvarvarande förhandstecknaren. Han kan således kräva att avtalet fullföljs och om detta ej görs kräva skadestånd av föreningen.

Det kunde synas rimligt att också föreningen skulle ha en rätt att säga upp förhandsavtalet under vissa förutsättningar, t.ex. om inte tillräcklig anslutning uppnås eller sådan finansiering av projekt som föreningen räknat med av någon anledning inte kan fås. Av lagkommentarer framgår att ”Föreningen borde, kan det tyckas, ha en möjlighet att förse förhandsavtalen med sådana villkor om uppsägningsrätt. Lagens bestämmelser synes dock inte kunna förenas med en sådan möjlighet för föreningen”.

Den springande punkten är hur man skall tolka uttrycket ”väsentligt högre”.
Tyvärr finns det inget fall som prövats i domstol när det gäller förskott. Man kanske kan tycka att samma bedömning skall gälla förhandsavtal som upplåtelseavtal. Om vi tittar på möjligheten att ”hoppa av” ett upplåtelseavtal (BRL 7 kap 17 §) vid väsentlig avgiftshöjning gäller att detta kan göras bl.a. när det inte är oskäligt mot föreningen. Det torde vara oskäligt om avgiftshöjningen beror på något som står utanför styrelsens kontroll som till exempel om ränteläget är högre.

Det finns ett rättsfall där väsentlig ökning prövats i domstol (Stockholms Tingsrätt mål nr T 9303-03, februari 2004) när det gäller frågan om att kunna frånträda ett upplåtelseavtal. Månadsavgiften ökade från 4 995 kr på upplåtelseavtalet till 5 886 kr efter tillträde. Domstolen bedömde att den ökningen inte var tillräckligt stor för att få frånträda lägenheten och få tillbaka insatsen.

I regeringens proposition 1990/91:92 resonerar man bland annat så här om punkten 3 ovan:

”Orsaken till avgiftshöjningen bör normalt inte ha någon betydelse för rätten till frånträde (se dock nedan). Som utredningen uttalat får det överlämnas till rättstillämpningen att ta ställning till var gränsen går för att en höjning skall anses ”väsentlig”. Den information som föreningen lämnar i kostnadskalkylen och på annat sätt innan avtalet ingås bör givetvis spela en roll i sammanhanget. Om förhandstecknaren redan när avtalet skrev haft anledning att räkna med att kostnaderna skulle bli högre, bör också detta förhållande kunna beaktas.”